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                        上傳時間 2019-3-10
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                        萬科沌口項目前期報告
                        研究工作步驟導示圖
                        項目背景
                        目標解析與

                        核心問題界定
                        物業發展

                        建議
                        案例借鑒

                        及啟示
                        規劃建議
                        前期結論

                        驗證
                        區位——良好的區位認知和規劃利好,交通條件是地塊最大的先天優勢
                        項目位置——項目位于沌口新區博學路,沌口核心區,配套完善,周邊商業集中,發展迅速,市場潛力巨大;

                        區域特色——區域在城市總體規劃確定的“中國汽車城”,區域內集中了東風汽車集團上下游產業;

                        未來規劃——沌口新區將擴建成輻射武漢乃至華中地區的現代制造業基地、生產服務中心、文化旅游中心和風貌獨特的商住新城區;

                        主觀認識——沌口新區具有濃厚的東風情懷,片區相對獨立自主,片區高端客戶群因區域缺乏高端住宅項目而外溢明顯
                        雖非傳統的武漢核心區域,但沌口區域內區位價值良好,項目所處的新區核心價值顯著
                        東合中心
                        體育場
                        東風總部
                        地鐵3號線
                        江漢大學
                        指標——規劃指標限制、單調的周邊環境,高地價成本帶來的影響均加大了規劃設計難度
                        技術指標

                        占地面積:21.34萬方左右

                        建筑面積:53.36萬方左右

                        容積率:2.5以內

                        綠化率:不少于35%

                        周邊環境

                        三角湖路——臨近江漢大學校區,道路平整,人氣足;

                        博學路——背靠泰合百花園項目,人流車流稀少;

                        車城西路——道路沿線集中綠島花園、東風陽光城等大型住宅社區,居住氛圍濃厚;

                        神龍大道——道路寬敞,屬于沌口主干道之一 ;

                        3號地鐵線——規劃建設中的地鐵站口距離項目約1.5公里,預計2014年建成通車。

                        樓面地價:2545元/㎡
                        技術指標控制使得規劃在一開始就受到多方面限制;

                        高地價高成本更使得規劃需要兼顧給未來高價格實現提供基礎
                        區域樓市——區域現有價格天花板遠低于本案價格突破線
                        成交分析:

                        一房成交特點:2009年一房成交主要集中在50㎡以下為主,50-70㎡為輔,相對2008年70-80㎡下降較為厲害;

                        兩房成交特點:當前成交以80-90㎡、90-100㎡、70-80㎡為主,2009年產品面積線逐漸收縮。新增50-60較為突出;

                        三房成交特點:成交戶型段有整體拉開趨勢。成交走勢較為均衡,成交向90-100㎡ 、120-130㎡ 兩個峰值靠攏。

                        四房成交特點:區內受周圍后宮湖別墅對高端客服分流,成交總量較小
                        在置業需求相對獨立和保守的的沌口市場,現狀市場情況下均價突破8000元/㎡存在著極高的難度
                        項目核心價值——沌口新區高價值核心區大盤
                        B
                        問題提出
                        沌口新區核心地段;

                        高成本,高容積率;

                        超大規模住宅項目;
                        如何緊扣區域價值?

                        如何進行規劃設計?

                        如何實現價格突破?
                        研究工作步驟導示圖
                        項目背景
                        目標解析與

                        核心問題界定
                        物業發展

                        建議
                        案例借鑒

                        及啟示
                        規劃建議
                        前期結論

                        驗證
                        問題的來源——如遭遇市場下降期,項目風險大增
                        高層

                        約8102元/㎡
                        項目正常的銷售價格:
                        問題起源:

                        經濟指標矛盾
                        問題的來源:

                        2545元/㎡的樓面地價成本測算
                        樓面地價:2545元元/㎡
                        不斷上漲的建安成本:

                        高層單方成本:3000元/㎡
                        其他費用

                        (稅費、營銷和財務成本等):

                        粗估:1500元/㎡
                        合理利潤

                        利潤率:總成本的15%
                        項目周邊項目價格均未超6000元,我們能否實現價格突破?是否有客戶支撐這樣的高價?
                        問題顯現:

                        價格如何實現突破
                        周邊項目價格:

                         湘隆時代:5700元/㎡;

                         博學華府:5500元/㎡;

                         東風陽光城4期:5800元/㎡;

                        區域內最高價項目:

                         金色港灣:6500元/㎡,湖景成熟超大低密度生活區
                        博學華府

                        5500元/㎡
                        湘隆時代

                        5700元/㎡
                        東風陽光城

                        5800元/㎡
                        需求不是真問題——市場有能支撐價格的客戶

                         沌口片區高端客戶群扎堆,高端客戶并未因價格而放棄購買;

                         關鍵是給客戶什么樣的理由接受這一高價?
                        高價項目均有資源支撐,我們憑什么支撐?

                        武漢新區、高成本、區域市場客戶厚度有限,怎么實現高價格?
                        客戶目標及易居對目標的思考

                        規避風險


                        拔升項目價值,能否實現高價格?有那些可行方法?適合項目的是那些方法?

                        突破區域價格,關鍵是要抓住那批有價格承受能力的客戶,他們置業需求是什么?
                        4-5年內

                        銷售完成
                        項目體量決定銷售期過長,需要綜合考慮產品和價格的對應關系;

                        我們需要確定,在價格確定情況下,何種產品帶來的銷售期是可以接受的
                        萬科目標:
                        易居對目標的理解:
                        核心問題的提出——價格無法實現突破
                        高成本、8000以上單價

                         周邊僅實現6000以下的均價
                        規避高成本風險

                         突破競爭

                         樹立項目價值影響力
                        現實
                        目標
                        在操作過程中我們需要重點關注的問題:

                         關注大勢:市場轉變對項目的影響是什么?價格的自然增長可以期待嗎?

                         區域競爭:從現有區域內住宅市場的競爭,我們能否找到價格提升的機會?

                         價值提升:現有沌口市場城市豪宅的價值體系如何建立,我們如何突破區域競爭體系?
                        如何突破價格圈層,用什么方法保障高價格的實現?
                        核心問題
                        。。。以上簡介無排版格式,詳細內容請下載查看



                         
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