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                        上傳時間 2019-3-12
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                        棕櫚泉綏中項目定位報告(第一階段)——市場環境分析
                        2011年3月
                        項目研究各階段分解
                        本階段主要研究內容

                        項目發展環境以及制約因素解析

                        綏中項目地塊SWOT分析

                        戴河區域市場與綏中區域市場研究

                        客戶市場專訪、調研

                        競爭項目案例研究

                        國內外案例研究借鑒
                        本階段主要研究內容

                         項目開發模式研究

                         項目總體定位研究

                         項目功能定位研究

                         項目開發策略研究

                         啟動區產品建議
                        本階段主要研究內容

                        項目財務投資估算說明

                        成本收益分析

                        財務風險敏感度分析

                        投資評價
                        本階段研究工作分解
                        市場研究階段
                        目錄
                        第一部分項目市場研究
                        項目本體認知

                        項目發展環境研究

                        區域房地產市場研究

                        競爭項目研究
                        城市關系
                        項目本體認知——項目用地條件分析
                        遼寧省綏中縣西南端,臨渤海。

                        綏中濱海經濟區與河北省接壤,西鄰山海關、秦皇島。

                        距北京300公里,距沈陽350公里,屬3小時車程范圍。

                        綏中與秦皇島相距25公里,城市關系緊密
                        四至及展示性分析
                        總占地面積755公頃。地塊內部以農田為主要用地類型,整體地勢平坦開闊,局部地貌變化多樣。

                        項目東臨迎賓路

                        南鄰海岸線

                        西至字正街及創業大街沿線

                        北至渤海大街
                        西—創業大街沿線
                        地塊現狀
                        項目本體認知——項目用地條件分析
                        交通條件與可達性分析
                        外部交通條件分析

                        京沈高速

                        京沈高速連接北京及沈陽地區,萬家是項目主要出口之一,可直達項目地塊。

                        濱海公路

                        連接秦皇島與遼寧沿海地區的主要公路,公路橫穿本地塊,是未來項目主要的交通要道之一
                        內部交通條件分析

                        濱海公路

                        濱海公路橫穿本地塊,是未來項目主要的交通要道之一。

                        渤海大街

                        內部規劃道路,東西走向,全長5公里,是地塊內部的一條主要干道。

                        迎賓路

                        地塊內連接京沈高速及濱海公路的主要道路
                        項目本體認知——項目用地條件分析
                        用地現狀分析
                        海岸線:6公里海岸線,優質沙灘;

                        濕地:水塘分布集中于項目西南部,有利于塑造水系景觀;

                        耕地:以玉米等旱地為主,未利用面積占較大比例;

                        村莊:現有村莊多集中于地塊東南部,有一定的拆遷量;

                        古跡:地塊內部有文化遺產保護區,遺址占據地塊核心區
                        項目本體認知——項目用地條件分析
                        海岸、沙灘、濕地、秦漢遺址構建資源優勢
                        項目本體認知——項目文化旅游景觀資源梳理
                        S—優勢
                        W—劣勢
                        O—機會
                        T—威脅
                        SWOT分析
                        優越的海岸資源

                        旅游資源相對比較豐富有利于開發度假產品

                        有利于打造高端旅游產品

                        發展商的品牌具有號召力

                        項目受到政府支持
                        內部景觀資源比較有限,需要后期改造

                        遺址保護區位于項目核心區域

                        規劃中此區域仍保留為發展被用地
                        海洋資源利用,健康生態的原生環境

                        未來經濟區城市化進程加快,區內的基礎設施將會日益完善

                        周邊部分競爭對手已運作,有利于進行針對性的差異化設計

                        綏中濱海經濟區發展前景廣闊
                        競爭項目提前或同步于本項目啟動,競品提前搶占市場

                        季節性特色給旅游產業發展帶來難度

                        信貸政策收緊,客群受限

                        大北戴河客戶截流嚴重
                        項目地塊臨海,具有人文氣息,景觀資源優勢明顯,但大北戴河客戶截流現象嚴重,未來區域內競爭激烈
                        項目本體認知——項目客觀優劣勢分析
                        項目受限條件促使后期改造成本加大
                        建設容積率控制

                        整體容積率有所下降,東南部容積率在1.0-2.0之間
                        項目本體認知——項目限制條件分析
                        項目地塊除內部規劃道路外,主要連接外部交通的道路為濱海公路及迎賓路兩條主干道。地塊東側分界線迎賓路與濱海公路交界處北至萬家5公里,東至綏中縣城58公里,西至山海關6公里
                        地塊內存在文化遺產保護區以及海岸線保護區,文化遺產且占據地塊核心位置,此區域開發受到限制
                        建設高度控制

                        啟動區平均建設高度在50m左右,東南部總體建筑高度控制在20m以下
                        規劃指標控制
                        交通限制
                        文化遺產保護
                        評價一:項目可分為優化建設區、重點建設區和保護區,適宜開發的區域為建設區,主要以優化及重點建設區為主。

                        評價二:適宜開發土地整體地勢平坦,起伏不大,土地平整難度小,植被單一,視覺條件較好,有利于前期開發改造
                        建設適宜性條件評價
                        項目本體認知——項目發展條件評價
                        綜合用地適宜性
                        可利用資源提煉——自然資源+人文遺產+能源資源
                        項目本體認知——項目發展條件評價
                        項目區位優勢明顯,輻射范圍涵蓋京、津、冀、遼

                        自然資源+文化遺產+能源利用,使項目資源整合更為簡易
                        小結
                        第一部分項目市場研究
                        項目本體認知

                        項目發展環境研究

                        區域房地產市場研究

                        競爭項目研究
                        項目發展環境研究——宏觀市場環境分析
                        旅游休閑業的誕生:根據專家預測,到2015年,全球將全面進入休閑時代。美國休閑產業已居國民生產總值第一位;歐美等發達國家由于起步早,旅游休閑業發展已跨過起步期和發展期,走向成熟期。
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